В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, который вступил в действие с 1 марта 2005 года и в соответствии с  Законом  123-ФЗ от 04.06.2011   собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

В Жилищном кодексе определены три способа управления:

• непосредственное управление собственниками помещений;
• управление товариществом собственников жилья, или жилищным кооперативом, или иным специализированным жилищным кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Кто вправе принимать решение о выборе способа управления домом?

Решение о выборе способа управления многоквартирном домом вправе принимать на общем собрании собственников помещений только лица, имеющие право собственности на помещения в данном доме.

Если все помещения в многоквартирном доме находятся в собственности одного лица, оно принимает единоличные решения по всем вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников.

1. Непосредственный способ управления.

Данный способ управления многоквартирным домом применим для домов с небольшим количеством квартир. Граждане устанавливают порядок эксплуатации общего имущества самостоятельно. Для этого они проводят общее собрание и принимают совместное решение, оформив протокол в письменном виде.

По правилам созыва общего собрания собственников жилья решение о выборе способа управления  принимается большинством голосов от  общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума).

Письменно оформленное решение предъявляется управляющей организации либо органу власти. После того как решение принято устанавливается порядок оплаты услуг по содержанию и ремонту жилья. В обязательном порядке собственники должны установить, каким образом будут выполняться работы, обеспечивающие:

• безопасность проживания в доме;
• надежное функционирование и безаварийную работу оборудования и инженерных систем.

Собственники могут не только договориться со своими гражданами, как они будут обслуживать свое имущество, но и заключить договор с какой-либо обслуживающей организацией на отдельные виды работ, например на ремонтные работы. Это будет выглядеть как договор подряда.

Что касается коммунальных услуг (газо-, электро-, тепло-,водоснабжение), то в этом случае Жилищный Кодекс определяет, что у каждого собственника жилья возникают прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями.                                                            

2. Управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским  кооперативом.

Товарищество собственников жилья или сокращенно ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений (жилых и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов  владения, пользования и распоряжения общим имуществом. На сегодняшний день -  это самый прогрессивный способ управления многоквартирным домом.

Для организации ТСЖ необходимо , чтобы в состав членов ТСЖ вошли собственники, обладающие не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Следует отметить, что членство в ТСЖ является исключительно добровольным и принуждение к вступлению в члены ТСЖ под любым предлогом недопустимо. Остальные собственники могут не входить в число членов ТСЖ, но должны исполнять обязанности по участию в общих расходах по содержанию имущества в многоквартирном доме, иными словами, вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме с принятием решения о создании ТСЖ утверждают его устав — основной документ, определяющий взаимоотношения между ТСЖ и его членами, а также остальными собственниками помещений в многоквартирном доме, также избирает из числа членов ТСЖ  исполнительный орган — правление, которое решает многочисленные вопросы по содержанию и ремонту жилого дома — от заключения договоров на обслуживание и поставку коммунальных услуг до сбора платежей и их перечислений, это является важным преимуществом данной формы управления так как освобождает собственников от необходимости заниматься этими вопросами самостоятельно. Плюсом является также то, что у членов ТСЖ есть возможность самостоятельно определять размер затрат на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме исходя из своих финансовых возможностей и состояния здания, определять способ начисления и порядок внесения платежей, контролировать их использование.

Существенное отличие ТСЖ от других способов управления многоквартирным домом заключается в том, что товарищество решает не только вопросы по содержанию и ремонту жилого дома, а также обеспечивает его жильцов коммунальными услугами, но и вправе, как юридическое лицо, осуществлять хозяйственную деятельность, отвечающую целям его создания.

Так как ТСЖ является юридическим лицом, оно подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», в Инспекции Федеральной налоговой службы по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа ТСЖ..

В Инспекцию предоставляется :

1. заявление о регистрации по установленной форме ( подлинность подписи заявителя свидетельствуется в нотариальном порядке);
2. протокол общего собрания собственников помещений;
3. устав ( подлинник или заверенная нотариусом копия);
4. документ об оплате госпошлины.

Государственная регистрация осуществляется в срок не более пяти рабочих дней со дня предоставления документов.
                                    
              
3.  Управление управляющей организацией.                                     

Управляющей компанией может быть только созданное в соответствии с законодательством Российской Федерации акционерное общество или общество с ограниченной (дополнительной) ответственностью.    Организация, управляющая многоквартирным домом по договору с собственниками помещений, не приобретает никаких прав на данный объект. У нее имеются лишь обязанности обеспечить содержание и ремонт общего имущества дома, а также предоставить коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в данном доме, и право требовать за это плату, установленную договором.

С учетом изложенного, собственникам помещений необходимо ответственно подойти к выбору управляющей организации(зарекомендовавшей себя на рынке коммунальных услуг с положительной стороны) и заключению договора управления, так как этот документ будет определять взаимные права, обязанности и ответственность. В пункте 3 статьи 162 Жилищного кодекса указаны существенные условия договора, которые должны быть обязательно оговорены сторонами. При определении перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома собственники помещений могут ориентироваться на положение Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Необходимо отметить, что собственникам не следует ограничиваться одним перечнем услуг и работ, которые будут выполнять управляющая организация. Нужно определить условия качества предоставленных услуг, периодичности проведения каждого вида работ, возможности проведения аварийно-ремонтных работ, сроки устранения неисправностей, порядок приемки выполненных работ, меры ответственности управляющей организации в случаях неоказания услуг(невыполнения работ) или оказания услуг (выполнения работ) ненадлежащего качества или с нарушением сроков.   

В многоквартирном доме может быть только одна управляющая организация.

Договор на управление заключается ( статья 162, п. 1 ЖК) одним документом, но с каждым собственником.




Комитет жилищно-коммунального хозяйства администрации Сызрани