Экономические реформы, осуществляемые в нашей стране, не оставили в стороне и жилищную сферу. Огромное количество людей, приватизируя квартиры, стали владельцами недвижимости. Возникла новая экономическая реальность - многоквартирный дом, находящийся в собственности многих владельцев. Но, как часто бывает со всем новым, - это примесь известной неопределенности в жилищных правах и обязанностях граждан.
Новый Жилищный кодекс РФ, принятый в марте 2004 года, направлен на установление механизма правового регулирования отношений в этой сфере. Он позволяет ответить на вопрос: и как должен управлять многоквартирными домами, находящимися в собственности нескольких владельцев?". Кодекс дает свободу в плане развития конкуренции в сфере жилищно-коммунального хозяйства и открывает возможности улучшения качества услуг, снижения стоимости. Услуги по содержанию жилого фонда более не являются монополией муниципальных предприятий ЖКХ, которые совершенно не подотчетны квартиросъемщикам.

Согласно новому Жилищному кодексу, собственники обязаны выбрать способ управления жилым домом. ЖК РФ предусматривает следующие варианты управления многоквартирным домом:
1. Непосрёдственное управление собственниками помещений.
2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом.
З. Управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Решение собрания является обязательным для всех собственников.
Необходимо отметить, что процесс определения способа управления идет очень медленно. Связанно это прежде всего с малой информативностью граждан и большими бюрократическими проволочками при оформлении всех необходимых документов. В связи с этим, крайняя дата завершения выбора способа управления постоянно переноситься. В конце ноября 2006 года Госдума вновь продлила сроки, и теперь это 1 января 2008 года.

С чего начать?
Как реализовать права, предоставленные новым Жилищным кодексом? Необходимо создать орган управления многоквартирным домом - общее собрание собственников. Его организация – дело достаточно сложное. Люди, живущие в подобных домах, порой не знают своих соседей даже в лицо. Поэтому для начала необходимо создать инициативную группу. Безусловно, это должны быть своего рода неформальные лидеры в доме, способные повлиять на нерешительных или недоверчивых жителей. Главная задача инициативной группы - провести собрание, на котором будут представлены более 50% собственников. Только такое присутствие позволяет определить способ управления многоквартирными домами. Необходимым условием – признания легитимности проведения общего собрания является оповещение за десять дней всех собственников. В уведомлении о проведении общего собрания также должны быть указаны:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма проведения собрания «собрание» или «заочное голосование»;
- дата, место, время проведения  собрания; а в случаё заочного голосования - дата окончания приема решений и адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня собрания;
- порядок ознакомления с информацией, которая будет представлена на собрании.

Проведение общего собрания собственников
Прежде всего, собрание собственников многоквартирного дома обязано избрать председателя и секретаря, которые будут исполнять функции комиссии по подсчету голосов. Решение общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников многоквартирного дома. Решение является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. Принятое решение общего собрания собственников помещений по выбору формы управления домом оформляется протоколом. Протокол общего собрания подписывается избранными на собрании председателем и секретарем. К протоколу обязательно прилагается лист результатов голосования с подписями присутствующих домовладельцев в одной из граф: "за", "против", "воздержался" по каждому вопросу. Необходимо отметить, что правом голоса на собрании обладают только собственники квартир. Квартиросъемщики, проживающие в доме по договору социального найма, его не имеют. Их интересы на общем собрании многоквартирного дома защищает представитель муниципалитета соответствующе оформленной доверенностью. На основании решения общего собрания собственники выбирают одну из трех форм управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом (они перечислены выше).

Непосредственное управление много квартирным домом собственниками помещений
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками договоры на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества дома заключаются на основании решений общего собрания. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления заключаются каждым собственником. Выбор такого способа управления могут себе позволить жильцы небольших домов. Проводя регулярно общие собрания, они по каждому конкретному вопросу оперативно принимают решение.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
ТСЖ создает возможность наиболее полно реализовать их права по управлению и распоряжению общей собственностью. ТСЖ делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания. При управлении ТСЖ функция по предоставлению жилищных и коммунальных услуг может осуществляться самим ТСЖ или путем заключения договора с управляющей организацией. ТСЖ заключает договоры на тепло-, электро-, газоснабжение многоквартирного дома. Но при этом следует помнить, что ТСЖ действует в интересах собственников помещений и является не перепродавцом этих услуг.
Поскольку ТСЖ является наиболее распространенной формой управления многоквартирным домом, остановимся на этом поподробней.
В случае принятия решения о создании ТСЖ в многоквартирном доме должен быть соблюден следующий порядок:
1. Избирается правление товарищества из числа собственников жилья;
2. Правление избирает председателя правления товарищества;
3. Избирается ревизионная комиссия товарищества;
4. Председатель правления ТСЖ проводит работы по подготовке пакета учредительных документов (устав, протокол общего собрания);
5. Председатель правления ТСЖ проводит работу по государственной регистрации товарищества;
6. Службы ЖКХ подготавливают и передают ТСЖ следующие документы
- технический паспорт дома с поэтажными планами;
- проектную документацию здания (схемы электро-, теплоснабжения т.п.);
- исполнительные чертежи проекта на инженерные сети и благоустройство;
- акты технического состояния сетей;
- справку об отсутствии задолженности собственников квартир по оплате ЖКУ;
7. После выхода постановления главы города о передаче дома в управление ТСЖ и оформления акта приема-передачи в течение двух месяцев ТСЖ обязано заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
ТСЖ считается организованным с момента его государственной регистрации. После регистрации товарищества, согласно постановлению главы города, дом принимается ТСЖ от ранее обслуживающей жилищной организации по акту приема-передачи.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией.
При выборе способа управления управляющей организацией с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Собственники и наниматели жилых помещений по договору социального найма вносят плату за содержание и ремонт данной управляющей компании. В многоквартирном доме может быть только одна управляющая компания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковые для всех собственников помещений. Договор управления заключается на срок не менее чем на один год и не более чем на пять лет. Такой способ не гарантирует прозрачности расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей жилых помещений, а, следовательно, не создает предпосылок для улучшения проживания в таком доме.

Чтобы выбрать оптимальный способ управления своим домом в интересах его жителей, необходимо взвесить все "за" и "против" по каждому способу управления, учитывая состояние дома, его местонахождение, социальный статус жильцов - их возможности и потребности, желание участвовать в управлении.
Пока жильцы решаются, тарифы за них определяют муниципальные власти, и делают это не просто нагло завышая цены в 2-3 раза, а зачастую просто нарушая существующее областное и федеральное законодательство.


ВВС N6
11 февраля 2006
в редакции "маленькой Сызрани"